O mercado imobiliário nos Estados Unidos não é o mesmo de um ano atrás. Essa transformação afetou todo o país, e a mudança mais notável – e possivelmente o fator mais impactante – foi o aumento das taxas de juros.
Embora essa visão do mercado atual não seja incomum, o impacto nos mercados regionais e sub-regionais, como a Flórida e o sul da Flórida, surpreendeu. Ao contrário das expectativas de um colapso significativo e um cenário semelhante à Grande Recessão, o mercado foi afetado, mas, no geral, demonstrou resiliência. Aqueles que estão aguardando um declínio ou uma mudança drástica para tomar decisões devem refletir um pouco mais, pois o tão esperado crash pode não se materializar
Taxas de juros mais altas: um motivo para desacelerar
O aumento das taxas de juros e a inflação levaram compradores e vendedores a adotar uma postura mais cautelosa. Essas mudanças afetaram a capacidade de compra dos compradores e a flexibilidade dos vendedores, mas não tiveram impacto nos valores das casas. Não ocorreu uma mudança drástica que favorecesse fortemente os compradores em detrimento dos vendedores. Pelo contrário, o estoque atual ainda não conseguiu suprir a demanda.
Acessibilidade
A diferença significativa nas taxas de juros impactou diretamente o poder de compra dos compradores. Esse efeito se torna ainda mais evidente na Flórida, onde os preços das casas aumentaram mais de 35% nos últimos dois anos. Para ilustrar isso de forma mais clara, uma casa que custava USD 350.000 há apenas dois anos agora custa cerca de USD 500.000. Vamos dar um passo adiante nesse cenário e examinar como as taxas de juros podem influenciar os pagamentos de hipotecas.
O pagamento mensal de uma hipoteca de um empréstimo de USD 500.000 com juros de 3%, excluindo impostos, seguros ou HOA, é de aproximadamente USD 2.108*. Porém, se a mesma hipoteca tivesse juros de 6,5%, o pagamento mensal seria de USD 3.160*. A diferença entre as duas opções é de mais de USD 1.000 por mês. Esse aumento é tão significativo que torna a compra totalmente inviável para alguns compradores.
A mesma casa, apenas alguns anos atrás, com um empréstimo de USD 350.000 a uma taxa de juros pré-COVID de 4,75%, resultaria em um pagamento de hipoteca de cerca de USD 1.825 por mês. É importante destacar que esse cálculo não inclui impostos ou seguros, que também aumentaram consideravelmente nos últimos anos.
Quando consideramos todos os fatores, como o aumento do valor das casas, das taxas de juros, dos impostos prediais e dos seguros, comprar uma casa na Flórida atualmente se tornou consideravelmente mais caro do que antes do COVID.
Devido a essa situação, os compradores estão mais cautelosos do que nunca. Eles não estão dispostos a simplesmente aceitar qualquer casa disponível. Se vão investir uma grande quantia de dinheiro, desejam adquirir uma casa bem conservada e pronta para morar.
* Não sou corretora de hipotecas, utilizei um cálculo simples apenas para fins ilustrativos. Se você estiver interessado em comprar uma casa nos EUA e precisar de informações mais específicas, entre em contato com um profissional indicado. A taxa de juros real depende de vários fatores. O cenário simulado aqui tem o intuito apenas de ilustrar.
O enigma do vendedor
Do outro lado da moeda estão os proprietários que desejam vender suas casas. Alguns estão enfrentando dificuldades, porque as taxas de juros são tão baixas que não compensa. Outros, por sua vez, estão presos porque acreditam que o valor de seus imóveis é maior do que o atual valor de mercado. Por conta disso, eles colocam suas casas à venda, mas têm dificuldade em encontrar compradores interessados.
Alguns vendedores cometem um erro crucial ao não perceberem que o preço de suas casas pode não ser o mesmo de tempos passados. Essa falha pode ser prejudicial ao colocar uma casa à venda, pois ela permanece no mercado enquanto outras com preços mais atrativos são vendidas.
É verdade que os valores das casas se mantiveram e até mesmo aumentaram, mas o ritmo de crescimento não é tão acelerado como foi em 2020 e 2021. De acordo com relatório divulgado pelo Florida REALTORS®, pela primeira vez o preço médio de residências e casas de condomínios permaneceu o mesmo em comparação ao ano anterior (Martin, 2023). Isso pode indicar uma estabilização no mercado, mas não é necessariamente uma falha.
As propriedades que estão atualmente à venda são aquelas que têm o preço adequado, estão bem conservadas e prontas para serem habitadas. Os proprietários que seguem esse padrão têm boas chances de obter um lucro significativo, pois é provável que suas casas sejam vendidas rapidamente.
De acordo com os dados recentes do MLS, o preço médio de venda para 7.771 propriedades foi de 98% do preço de tabela, o que demonstra que as casas com preços apropriados estão encontrando compradores.
A Flórida está pegando fogo!
A Flórida, especialmente o sul do estado, continua sendo um destino atrativo com um significativo fluxo de imigração, tanto internacional quanto nacional. Embora algumas pessoas deixem a região, o número de novos moradores que chegam supera aqueles que partem.
A economista da Universidade da Flórida, Amanda Phalin (Bondarenko, 2023), destacou: “Em lugares como Miami, há uma grande demanda no mercado imobiliário, especialmente por parte de investidores não residentes da Flórida e até mesmo estrangeiros”.
G. Mike McGraw, presidente da Florida Realtors® em 2023, também enfatizou que “a economia próspera e o estilo de vida atraente da Flórida continuam a ser um ímã para pessoas que desejam viver e trabalhar no estado”. Segundo dados do Censo, aproximadamente 1.218 pessoas se mudam para a Flórida diariamente, mostrando o contínuo interesse em estabelecer residência no estado (Martin, 2023).
A tendência de estrangeiros virem para a Flórida não é algo recente. De acordo com um relatório da Miami Association of REALTORS®, a Flórida é o destino número um há 14 anos consecutivos para compradores de outros países. Entre as regiões do estado, o sul da Flórida é a que atrai a maior parte dos compradores estrangeiros, representando 53% do total, 43% a mais do que o próximo destino mais popular na Flórida, Orlando. Esses dados destacam a contínua popularidade do estado como um destino atrativo para compradores estrangeiros interessados em investir em propriedades na região.
No sul da Flórida, compradores estrangeiros de 54 países diferentes têm adquirido propriedades, com a maioria proveniente da América Latina. De 2021 a 2022, houve um aumento de 9% no investimento estrangeiro, resultando em um impressionante aumento de 34% no volume em dólares investidos. Além disso, as compras residenciais realizadas por compradores de outros países tiveram um crescimento de 25% durante esse mesmo período.
Esses dados são significativos, especialmente considerando as recentes tendências políticas na América Latina, que têm colocado em risco a riqueza da classe média e alta nessa região. Esse cenário pode levar a um número ainda maior de compradores estrangeiros direcionando seu interesse para o sul da Flórida nos próximos anos. A perspectiva de estabilidade e a segurança oferecida pela Flórida torna a região ainda mais aprazível para aqueles que buscam investir em propriedades fora de seus países de origem.
Além disso, algumas pessoas que saem do sul da Flórida podem deixar o estado completamente, mas outras optam por se mudar para o norte, onde podem encontrar investimentos com maior retorno. Em uma conversa recente que tive com um corretor imobiliário no norte da Flórida, Daniel Crapps, ele compartilhou: “Todo o sul da Flórida está se mudando para o norte do estado”.
Essa contínua demanda por imóveis no Sunshine State é o que mantém os preços das propriedades elevados e contribui para mantê-los em níveis ainda mais altos. A movimentação de pessoas dentro do estado contribui para a dinâmica do mercado imobiliário e é um fator que impulsiona a sustentação dos preços no longo prazo.
Vai quebrar ou não vai?
Aparentemente, um colapso semelhante ao de 2008 não está à vista. No entanto, ao tomarem decisões, compradores e vendedores devem considerar o seguinte:
Comprador, se está de acordo com o que você deseja, compre!
Se você é um comprador e a compra faz sentido financeiro para você, então vá em frente e compre. Atualmente, há uma competição acirrada por boas propriedades, então esteja disposto a pensar de forma criativa para encontrar a casa certa para você. Se a acessibilidade financeira estiver um pouco apertada, considere a possibilidade de optar por uma casa menor, porém em boas condições, em vez de uma casa maior que precisaria de muitas atualizações caras.
Independentemente da direção que você escolher, o importante é agir e adquirir uma propriedade. Comprar uma casa é geralmente uma opção mais vantajosa do que alugar, e o mercado atual oferece oportunidades interessantes para os compradores.
Vendedor, seja realista e planeje cuidadosamente o próximo passo
Se você é um proprietário que deseja vender, é fundamental ser realista ao definir os preços da sua propriedade. Ao precificar corretamente, você aumenta as chances de vender rapidamente, especialmente se sua casa estiver em boas condições.
Além disso, é crucial planejar cuidadosamente para onde você irá a seguir e como essa decisão pode afetá-lo financeiramente. O planejamento adequado é a chave para garantir que você não acabe anulando os ganhos financeiros obtidos com a venda.
Tome uma decisão hoje mesmo
O mercado imobiliário da Flórida tem se mostrado resistente. Os imóveis, em geral, são considerados bons investimentos e, até o momento, os imóveis no estado têm mantido a solidez mesmo com o aumento das taxas de juros. Não houve uma mudança significativa de um mercado favorável aos vendedores para um mercado favorável aos compradores. Além disso, o mercado imobiliário não sofreu uma queda acentuada, o que não tornou as casas mais acessíveis novamente.
É importante destacar que o mercado imobiliário da Flórida continua forte, afastando-se de qualquer possibilidade de colapso. Conforme mencionado por Ostrowski, “Os proprietários em geral estão em uma posição financeira mais sólida hoje em comparação a 15 anos atrás. O proprietário típico com uma hipoteca possui um crédito excelente, um considerável patrimônio líquido em sua propriedade e uma hipoteca de taxa fixa fixada em uma taxa bem abaixo de 5%. De acordo com um novo estudo da Redfin, cerca de 82,4% de todos os proprietários atuais têm taxas de juros abaixo da marca de 5%.” Esses fatores evidenciam a estabilidade e a força contínua do mercado imobiliário na Flórida.
Não fique na expectativa de um declínio. Se acontecer, não será como a Grande Recessão, de acordo com os economistas da habitação (Ostrowski, 2023). Tome decisões com base no que o mercado é hoje.